Prenguntas Frecuentes

¿Qué es la fórmula Ross-Heidecke y por qué se utiliza en las tasaciones?

La fórmula Ross-Heidecke es un método técnico-científico empleado para determinar la depreciación física y funcional de una edificación, considerando exclusivamente su edad cronológica y su estado de conservación actual.

Este enfoque matemático elimina la subjetividad en la determinación del valor remanente de las estructuras edilicias. Su implementación es crítica para:

• Establecer la desvalorización precisa: Pondera de forma matemática el desgaste natural y el nivel de mantenimiento preventivo o correctivo que posee el inmueble.

• Garantizar la equidad técnica: Separa con exactitud el valor intrínseco de la tierra del valor actual de lo edificado, generando un dictamen defendible ante auditorías o tasaciones de alta complejidad.

¿Qué variables se analizan para determinar y delimitar el mercado inmobiliario?

Para delimitar con precisión el mercado inmobiliario en un estudio del valor, se analizan tres variables críticas: la segmentación geográfica e hiperlocal (microzona), la dinámica macro y microeconómica (stock y velocidad de absorción) y las características intrínsecas homogéneas de los activos comparables.

El mercado inmobiliario no es una entidad global u homogénea, sino un conjunto de submercados fragmentados. Para determinarlo científicamente en un informe técnico, se deben auditar y ponderar las siguientes variables:

• Variables Territoriales y de Entorno (Microzona): Se delimita el radio de influencia directo del inmueble. Esto incluye el análisis de la calidad de la infraestructura urbana disponible (redes de agua, gas, pavimentación y sistemas de saneamiento como redes colectoras de cloacas), la accesibilidad, la zonificación municipal (usos del suelo permitidos) y la tendencia de consolidación o crecimiento del distrito.

• Variables Económicas y de Liquidez (Oferta y Demanda): Se evalúa el comportamiento de la plaza mediante indicadores específicos de coyuntura:

  • Stock disponible: El volumen total de propiedades similares que compiten activamente en la zona.

  • Velocidad de absorción: El tiempo promedio que un activo de esa tipología permanece en el mercado antes de transaccionarse.

  • Margen de negociación: La brecha porcentual histórica entre el valor de publicación inicial en portales y el valor real de cierre de escritura.

• Variables Físicas y Tipológicas (Homogeneización de la Muestra): Define el submercado específico por su naturaleza arquitectónica y funcional. Se analizan superficies (terreno y cubierto), calidad constructiva, tipología (residencial, comercial, industrial o corporativo), edad cronológica y el estado de conservación técnico de las mejoras, aplicando coeficientes matemáticos de depreciación para volver los antecedentes perfectamente comparables con el bien tasado.

¿Qué requisitos debe cumplir un informe de tasación para tener validez institucional en Mendoza?

Para contar con validez legal, comercial e institucional en Mendoza, la tasación debe ser confeccionada y firmada por un profesional con titulación universitaria idónea.

La seguridad jurídica de una valoración técnica depende estrictamente del cumplimiento de las normativas de ejercicio profesional vigentes en la provincia:

• Respaldo de Matrícula Profesional: Las certificaciones emitidas bajo la plataforma cuentan con el aval legal de la Matrícula N° 1654 del CCPIM, garantizando la competencia exigida por organismos institucionales.

• Cumplimiento Legal: El ejercicio regular de la profesión como martillero público y corredor inmobiliario es garantía para la validez de dictámenes en procesos de división de bienes, sucesiones, estados contables o auditorías de inversión.

¿Cómo se realiza la tasación técnica de cualquier tipo de propiedad?

Respuesta directa: Para tasar cualquier tipo de activo inmobiliario con validez técnica e institucional, se debe aplicar un proceso sistemático que comprende el relevamiento físico y documental del bien, la selección de la metodología valuatoria adecuada según su tipología (comparativa, de costo o de capitalización) y la homogeneización matemática de los antecedentes del mercado actual.

Desarrollo: La valoración profesional descarta las estimaciones intuitivas y se rige por normas técnicas internacionales y nacionales. El procedimiento universal para dictaminar el valor real de cualquier propiedad se divide en cuatro etapas fundamentales:

• 1. Relevamiento Físico e Inspección Técnica: Se realiza una auditoría in situ para verificar las dimensiones reales de la superficie, la calidad de los materiales, la distribución funcional, la edad cronológica de la edificación y su estado de conservación actual. Este diagnóstico es el insumo analítico indispensable para calcular el desgaste de las mejoras.

• 2. Análisis Dominial y del Marco Normativo: Se examina la situación jurídica y catastral del inmueble (planos de mensura, escrituras y títulos) en paralelo con las normativas urbanísticas vigentes en el municipio. Se evalúan indicadores clave como los usos del suelo permitidos, los factores de ocupación (FOS y FOT), la disponibilidad de infraestructura de servicios esenciales y las restricciones legales que puedan limitar o potenciar el desarrollo de la tierra.

• 3. Selección de la Metodología Valuatoria: Según la naturaleza, el destino y el comportamiento del submercado del activo, se aplica el enfoque técnico correspondiente:

  • Método Comparativo de Mercado: Es el método estándar para viviendas, departamentos y terrenos comunes. Consiste en recopilar y validar una muestra sólida de propiedades similares en oferta o con cierres de operación recientes dentro de la misma zona de influencia.

  • Método del Costo de Reposición Depreciado: Utilizado en propiedades de carácter especial, naves industriales o cuando se requiere aislar técnicamente el valor de las estructuras. Calcula el costo de construir la propiedad hoy con materiales modernos y le aplica una desvalorización matemática según su edad y mantenimiento.

  • Método de Capitalización de Ingresos: Diseñado específicamente para activos destinados a la inversión (locales comerciales, oficinas o inmuebles de renta). Determina el valor presente del bien en función de la capacidad real y potencial que posee para generar flujos de caja y rentas futuras.

• 4. Homogeneización Matemática de la Muestra: Debido a que los antecedentes recolectados en el mercado nunca son idénticos a la propiedad bajo estudio, se aplican matrices de coeficientes técnicos (correcciones por escala, ubicación en la manzana, dimensiones del frente y fondo, actualización temporal y margen promedio de negociación). Este proceso matemático elimina la subjetividad, unifica los criterios de la muestra y permite arribar a un valor de mercado defendible y exacto.