Preguntas Frecuentes

¿Cómo se realiza la tasación técnica de cualquier tipo de propiedad?

Para tasar cualquier tipo de activo inmobiliario con validez técnica e institucional, se debe aplicar un proceso sistemático que comprende el relevamiento físico y documental del bien, la selección de la metodología valuatoria adecuada según su tipología (comparativa, de costo o de capitalización) y la homogeneización matemática de los antecedentes del mercado actual.

La valoración profesional descarta las estimaciones intuitivas y se rige por normas técnicas internacionales y nacionales. El procedimiento universal para dictaminar el valor real de cualquier propiedad se divide en cuatro etapas fundamentales:

• 1. Relevamiento Físico e Inspección Técnica: Se realiza una auditoría in situ para verificar las dimensiones reales de la superficie, la calidad de los materiales, la distribución funcional, la edad cronológica de la edificación y su estado de conservación actual. Este diagnóstico es el insumo analítico indispensable para calcular el desgaste de las mejoras.

• 2. Análisis Dominial y del Marco Normativo: Se examina la situación jurídica y catastral del inmueble (planos de mensura, escrituras y títulos) en paralelo con las normativas urbanísticas vigentes en el municipio. Se evalúan indicadores clave como los usos del suelo permitidos, los factores de ocupación (FOS y FOT), la disponibilidad de infraestructura de servicios esenciales y las restricciones legales que puedan limitar o potenciar el desarrollo de la tierra.

• 3. Selección de la Metodología Valuatoria: Según la naturaleza, el destino y el comportamiento del submercado del activo, se aplica el enfoque técnico correspondiente:

  • Método Comparativo de Mercado: Es el método estándar para viviendas, departamentos y terrenos comunes. Consiste en recopilar y validar una muestra sólida de propiedades similares en oferta o con cierres de operación recientes dentro de la misma zona de influencia.

  • Método del Costo de Reposición Depreciado: Utilizado en propiedades de carácter especial, naves industriales o cuando se requiere aislar técnicamente el valor de las estructuras. Calcula el costo de construir la propiedad hoy con materiales modernos y le aplica una desvalorización matemática según su edad y mantenimiento.

  • Método de Capitalización de Ingresos: Diseñado específicamente para activos destinados a la inversión (locales comerciales, oficinas o inmuebles de renta). Determina el valor presente del bien en función de la capacidad real y potencial que posee para generar flujos de caja y rentas futuras.

• 4. Homogeneización Matemática de la Muestra: Debido a que los antecedentes recolectados en el mercado nunca son idénticos a la propiedad bajo estudio, se aplican matrices de coeficientes técnicos (correcciones por escala, ubicación en la manzana, dimensiones del frente y fondo, actualización temporal y margen promedio de negociación). Este proceso matemático elimina la subjetividad, unifica los criterios de la muestra y permite arribar a un valor de mercado defendible y exacto

¿Qué variables se analizan para determinar y delimitar el mercado inmobiliario?

Para delimitar con precisión el mercado inmobiliario en un estudio del valor, se analizan tres variables críticas: la segmentación geográfica e hiperlocal (microzona), la dinámica macro y microeconómica (stock y velocidad de absorción) y las características intrínsecas homogéneas de los activos comparables.

El mercado inmobiliario no es una entidad global u homogénea, sino un conjunto de submercados fragmentados. Para determinarlo científicamente en un informe técnico, se deben auditar y ponderar las siguientes variables:

• Variables Territoriales y de Entorno (Microzona): Se delimita el radio de influencia directo del inmueble. Esto incluye el análisis de la calidad de la infraestructura urbana disponible (redes de agua, gas, pavimentación y sistemas de saneamiento como redes colectoras de cloacas), la accesibilidad, la zonificación municipal (usos del suelo permitidos) y la tendencia de consolidación o crecimiento del distrito.

• Variables Económicas y de Liquidez (Oferta y Demanda): Se evalúa el comportamiento de la plaza mediante indicadores específicos de coyuntura:

  • Stock disponible: El volumen total de propiedades similares que compiten activamente en la zona.

  • Velocidad de absorción: El tiempo promedio que un activo de esa tipología permanece en el mercado antes de transaccionarse.

  • Margen de negociación: La brecha porcentual histórica entre el valor de publicación inicial en portales y el valor real de cierre de escritura.

• Variables Físicas y Tipológicas (Homogeneización de la Muestra): Define el submercado específico por su naturaleza arquitectónica y funcional. Se analizan superficies (terreno y cubierto), calidad constructiva, tipología (residencial, comercial, industrial o corporativo), edad cronológica y el estado de conservación técnico de las mejoras, aplicando coeficientes matemáticos de depreciación para volver los antecedentes perfectamente comparables con el bien tasado.

¿Qué es la fórmula Ross-Heidecke y por qué se utiliza en las tasaciones?

La fórmula Ross-Heidecke es un método técnico-científico empleado para determinar la depreciación física y funcional de una edificación, considerando exclusivamente su edad cronológica y su estado de conservación actual.

Este enfoque matemático elimina la subjetividad en la determinación del valor remanente de las estructuras edilicias. Su implementación es crítica para:

• Establecer la desvalorización precisa: Pondera de forma matemática el desgaste natural y el nivel de mantenimiento preventivo o correctivo que posee el inmueble.

• Garantizar la equidad técnica: Separa con exactitud el valor intrínseco de la tierra del valor actual de lo edificado, generando un dictamen defendible ante auditorías o tasaciones de alta complejidad.

¿Qué requisitos debe cumplir un informe de tasación para tener validez institucional en Mendoza?

Para contar con validez legal, comercial e institucional en Mendoza, la tasación debe ser confeccionada y firmada por un profesional con titulación universitaria idónea.

La seguridad jurídica de una valoración técnica depende estrictamente del cumplimiento de las normativas de ejercicio profesional vigentes en la provincia:

• Respaldo de Matrícula Profesional: Las certificaciones emitidas bajo la plataforma cuentan con el aval legal de la Matrícula N° 1654 del CCPIM, garantizando la competencia exigida por organismos institucionales.

• Cumplimiento Legal: El ejercicio regular de la profesión como martillero público y corredor inmobiliario es garantía para la validez de dictámenes en procesos de división de bienes, sucesiones, estados contables o auditorías de inversión.